Полезная информация: Классификация торговой недвижимости.

Личный офис: Вход Регистрация
 

Алтай

 изменить

Информация



Классификация торговой недвижимости.

Торговый центр — это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, по добранных в соответствии с концепцией, осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы. В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия.

Для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:
- величина торговых площадей;
- зона охвата торгового центра;
- состав арендаторов;
- специфика продаваемых товаров.

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). Разработка архитектурно-планировочных решений, а также брокеридж (сдача площадей торгового центра в аренду) проводятся на основании Концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:
- целевые группы покупателей (»портрет покупателя»);
- тип торгового центра;
- состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).

Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:
- микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
- окружной торговый центр (Community Shoping Center);
- региональный центр (Regional Center);
- суперрегиональньий центр (Super Regional Center).

Микрорайонный торговьтй центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги (те, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра).

В микрорайонном торговом центре «якорем» является супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонньих торговых центров. Но если арендаторы, занимающиеся продажей продуктов питания, не могут быть собраны вместе, представляя собой своеобразную замену супермаркета, то подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр (чтобы преуспеть, ему скорее всего придется уйти с более широкой рыночной зоны и сконцентрироваться на обслуживании ближайшего окружения). Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв. м, но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв. м. Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в пяти-десяти минутах езды от него.

Окружной торговый центр (Community Shoping Center). Первоначально окружные центры формировались вокруг продуктового или универсального магазина, служившего «якорем», в дополнение к супермаркетам.
Крупные магазины-склады, магазины товаров по каталогу по сниженным ценам и магазины с доставкой являются другими возможными «якорями».

Окружной торговый центр легче определить по тому, что в него входит и что — нет.
Универсальный магазин с полной линией товаров не входит в состав окружного торгового центра, в противном случае такой центр следует называть региональным торговым центром. Торговая зона окружного торгового центра больше, чем у микрорайонного, таким образом, он привлекает покупателей, более удаленных от него. Окружной торговый центр предлагает ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, больший, чем микрорайонный. Он также, зачастую, поставляет товары, которые не продаются ни в микрорайонных ни в региональных торговых центрах (например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада).

Окружной торговый центр это промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв. м, но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв. м. Он, как правило, обслуживает население в 10—20 минутах езды от него.
Один из недостатков данного вида состоит в том, что окружной торговый центр, расположенный в черте города, уязвим с точки зрения конкуренции. Он слишком велик для того, чтобы процветать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, если он не расположен в небольшом городе с населением от 50 000 до 100 000 человек. Появление и развитие сильного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить торговую зону окружного центра. Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг к другу, поскольку они предлагают товары разных типов и поскольку окружной торговый центр расположен ближе к своим покупателям.

Региональный центр (Regional Center). Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв. м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею типа «пассаж» с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50—70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9—27 км.

Суперрегиональный центр (Super Regional Center). Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв. м, при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв. м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей. Зона охвата — от 9—45 км. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Региональные и суперрегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей.
В действительности различие между четырьмя основными типами торговых центров не всегда можно точно определить. Рыночные тенденции обусловили несколько подтипов таких центров. Сами по себе эти подтипы могут рассматриваться как в рамках основных четырех типов, так и как отдельные категории, выделенные в соответствии с характеристиками торговой зоны:

Подтипы торговых центров

Специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center). В данном торговом центре «якорем» является крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели и т. п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочих товаров, дополняющих ассортимент основного оператора, являются сопутствующими.

Фестивальньий центр (Festival Center). В данном торговом центре «якорем» являются развлекательные комплексы и рестораны, сопутствующими — магазины одежды и обуви, подарков и др.

Пауэр центр (Power Center) — определяющим словом является «притягательная сила» центра. Это магазины, возникшие из Super Community Centers и обладающие следующими характеристиками:
- площадь от 25 тыс. кв. м, как минимум — один крупный якорный арендатор (такой, например, как универсальный магазин или магазин товаров для дома — общей площадью от 10 тыс, кв. м, в котором в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЭС и другие услуги);
- четыре или более небольших якорных арендаторов, площадью от 2 тыс. кв. м каждый;
- некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до 1 тыс. кв. м, или 10—15% от общей торговой площади.
Обычно такие торговые центры представляют собой разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «Ь» или «П».

Аутлет центр (Outlet Center). В данном торговом центре «якорем» являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т. д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЭС и другие услуги.

Торговый центр моды (Fashion Center). Характеризуются большими размерами — от 25 тыс., до 50 тыс. кв. м.
Основными арендаторами в них стали магазины женской готовой одежды, мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки. В мега полисах эта категория торговых центров стала наиболее уязвимой с точки зрения конкуренции, так как они слишком велики для обслуживания только близко расположенных кварталов и слишком малы — для обслуживания всего района. Размещение, близкое к «Центру регионального значения», могло пагубно повлиять на деятельность «Центра моды», привлекая к себе критическую массу покупателей, если товары, представленные в последнем, совпадали с ассортиментом, предлагаемым в Community Center. Однако при правильном подборе арендаторов их близость друг к другу только способствовала продажам, т. к., создавая некий «оазис» торговли, привлекала гораздо больше покупателей, чем каждый из них поодиночке. В данном торговом центре «якорем» являются магазины одежды и обуви. Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают в качестве сопутствующих.

Дискаунт-центр (Off-price Center). В данном торговом центре «якорем» являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозяйственных товаров, бытовой техники и т. д. Сопутствующих арендаторов нет. Подобных центров в нашей стране нет.

Ассортимент магазина-дискаунтера не превышает 600—1000 наименований товаров. Одно из основных условий существования дискаунтера — сетевая торговля, с количеством магазинов в сети — не менее 40 (в международной практике). Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города.

Торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center). В данном торговом центре «якорем» являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих.

Торгово-общественный центр. В данном торговом центре «якорем» являются универмаги, детские клубы, административный комплекс, фитнес-клуб, гостиница и т. д., сопутствующими — магазины одежды и обуви, товаров для детей, подарков и пр.

Стрип-центры (Strip Center). Strip Commercial реализуется в виде Strip Center и Convenience Center (Центр товаров первой необходимости), которые могут служить дополнением к микрорайонному центру или быть самостоятельными.

Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание Е-, П-обраэной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельные входы и являющихся независимыми. Другими словами, стрип-центр не имеет «якорей» и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг и т. п.

Стрип-центры расположены в основном около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков.
В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Состав арендаторов и дополнительных услуг должны находиться в соответствии с ненасыщенным спросом, существующим в границах территории, с которой центр привлекает покупателей, либо иметь значительные конкурентные преимущества перед теми предприятиями розничной торговли, которые уже существуют в рамках данной зоны обслуживания.

Размеры самого здания и участка, на котором оно рас положено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.
При выборе местоположения торгового центра важным этапом является определение границ торговых зон.

Торговые зоны

Торговая зона (Trade Аrea, Catchment Area) — географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.

Границы торговой зоны торгового центра определяются факторами:
- тип торгового центра;
- пешеходная и транспортная доступность;
- естественные или искусственные физические препятствия;
- наличие конкурентных объектов;
- плотность населения и др.
Обычно выделяют три концентрические зоны влияния, представленные ниже.

Первичная торговая зона - это географический сегмент, где проживает 70—80% от общего числа регулярных покупателей или так называемая «опорная» группа. Для городов важным является время пешеходной доступности. К магазинам, расположенным недалеко от дома, часто привязаны покупатели с ограниченной физической подвижностью - пожилые люди и инвалиды, а также люди, испытывающие дефицит времени. В первичной торговой зоне высок процент связанных между собой покупателей — членов семьи, друзей и знакомых, поэтому в случае удачного выбора ассортимента и ценовой стратегии магазин получает большую группу лояльных клиентов. Обычно границы ближней торговой зоны проходят в радиусе 1 км — для пешеходов и 2—5 км — для автомобилистов.

Вторичная торговая зона занимает большую территорию — на нее приходится 15—20% покупателей. На протяженность этой зоны влияет наличие подобных объектов в округе. Хорошая транспортная доступность может значительно увеличивать эту зону. Обычно она находит ся в границах 20—ЗО-минутной пешеходной доступности и на расстоянии 5—10 км — для автомобилистов.

Третичная (периферийная) торговая зона - это максимальная территория, с которой покупатели «притягиваются« к торговому центру. Их число может составлять 5—10%. Хотя потенциальным покупателям приходится преодолевать большие расстояния, их могут привлекать: хорошая транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно. В число покупателей, приезжающих из этой зоны, принято включать транзитных и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах третичной зоны. Небольшую, а иногда значительную долю покупателей торгового центра могут составлять туристы.
Границы торговых зон не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или с увеличением уровня конкуренции. Реальные границы торговой зоны объекта могут быть определены не ранее чем через 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.
Например, при проектировании регионального торгового центра в Екатеринбурге размер первичной торговой зоны определили границей, которая находится на расстоянии от 1 до 5 километров от объекта (в зависимости от способа передвижения и направления) и составляет 10 ми нут транспортной доступности. Границы вторичной торговой зоны распространили на территорию от 5 до 10 километров от границ участка (в зависимости от способа передвижения и направления), что составило около 20 минут транспортной доступности.

Разместить объявление

Новости

все новости




«Сибирский Арендатор» – первый информационный портал, посвященный исключительно рынку коммерческой недвижимости Сибирского региона. Мы представляем инструменты для участников рынка, которые заинтересованы в эффективном продвижении объектов коммерческой недвижимости. С помощью портала «Сибирский Арендатор» Вы можете: сдать или снять офис; купить, продать или арендовать склад; приобрести торговые помещения и земельные участки. Так же на страницах портала доступна актуальная новостная лента с основными значимыми событиями рынка. Коммерческая недвижимость Новосибирска, Красноярска, Омска, Иркутска, Кемерово, Барнаула, Томска, Новокузнецка, Читы, Абакана и других городов Сибири.


@ 2013 Сибирский Арендатор

Rambler's Top100